Die sozialen Haie

Die sozialen Haie

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Fast ginge man daran vorbei, so unscheinbar ist das graue Haus nahe dem Griesplatz, in einem der migrantenreichsten Bezirke von Graz, dort, wo die Hausverwaltung Dahir ihr Büro hat. Hinter der Tür verbirgt sich ein farbenfroher, mit Kunst ausgestatteter Kosmos. Aber auch dieser kennt Regeln. „Party is not possible there“, erklärt Firmeninhaber Georg Kotzmuth einer neuen Mieterin: Deren Vorgänger hatte eben deshalb ausziehen müssen, weil die Nachbarsfamilien sich über die häufigen Feten beschwert hatten. Ein Zimmer weiter bittet Dagmar Kotzmuth einen Neo-Mieter um Geduld. Bald kommt auch dessen Frau im Zuge der Familienzusammenführung nach Österreich, und er würde sie so gerne mit der Wohnung überraschen. Die Hausverwalterin will die Wohnung aber nur frisch ausgemalt übergeben. Mittendrin steht Zen Al Abden Abd Salam und fragt, ob er Kaffee machen soll. Abd Salam ist aus Syrien geflüchtet und war früher Mieter der von den Kotzmuths gegründeten Hausverwaltung Dahir. Jetzt macht er hier eine Lehre zum Immobilienkaufmann.

Sozioökonomisches Immobilien- & Beziehungsmanagement

Ursprünglich Projektentwickler, ist das Ehepaar Kotzmuth mittlerweile als Hausverwaltung tätig, und zwar dort, wo andere nicht so gerne sind: In sogenannten schlechten Lagen, rund um den Bahnhof und in den Grazer Bezirken Lend und Gries. Etwa 150 Wohnungen verwaltet diese ungewöhnliche Hausverwaltung. Zum Namen Dahir hat sie Sissa ibn Dahir, der Erfinder des Schachspiels, inspiriert.

Viele der in dieser Branche üblichen Regeln gelten bei Dahir nicht. Die Provision zahlt hier zum Beispiel nicht der Mieter, sondern der Vermieter. „Der Mieter ist ja ohnehin das schwächste Glied in der Kette“, sagt Georg Kotzmuth. Das Hausverwaltungsentgelt, das per Gesetz die Mieter zahlen, verrechnen die Kotzmuths ein zweites Mal: nämlich den Vermietern. Der gesetzlich vorgesehene Satz sei so niedrig, dass man damit nicht ordentlich arbeiten könne. Aber warum lassen die Wohnungseigentümer sich auf so etwas ein? Weil Dahir ihnen verspricht, dass sie mit ihren Wohnungen mindestens so viel wie anderswo verdienen, aber zusätzlich sozialen Mehrwert schaffen.

Das Um und Auf ihres Konzepts sind enge Beziehungen. Die Kotzmuths kennen alle ihre Mieter. „Jeder muss persönlich zu uns kommen“, sagt Dagmar Kotzmuth. Dann klären sie die Lebenssituation und die finanzielle Lage ab. Wobei die künftigen Mieter keine Lohnzettel vorlegen müssen wie sonst oft üblich, man setze auf Vertrauen. Dank des über Jahre aufgebauten Netzwerks kann Dahir auch helfen, wenn jemand Förderungen, eine Weiterbildung oder einen Kindergartenplatz braucht.

„Als ich hierhergekommen bin, hat Dagmar mich gleich gefragt, was ich in Österreich machen möchte“, sagt Zen Al Abden Abd Salam, der Lehrling. Er wollte damals Koch werden, doch dann heuerten ihn die Kotzmuths an. Er beherrschte nämlich schon nach kurzer Zeit in Österreich sehr gutes Deutsch, außerdem spricht er Türkisch und selbstverständlich Arabisch. Mit vielen, die hier bei der Tür hereinkommen, kann er in ihrer Muttersprache reden. Er besichtigt Wohnungen, erklärt den neuen Mietern die Regeln, hilft bei Behördengängen und vermittelt bei Konflikten.

Georg (l. o.) und Dagmar Kotzmuth (r. u.) mit Mitarbeiterin (l. u.). Ihr Lehrling (r. o.) war ihr Mieter

Wertschätzung schafft Wertschöpfung

Ein Ziel von Dahir ist es, die Mieter aktiv einzubinden, etwa als Dolmetscher. Wer einen Nachmieter auftreibt, selbst die Wohnung ausmalt oder etwas repariert, erhält einen Mietnachlass. In zwei Häusern fanden sich Mieter, die den guten alten Hausmeister geben, natürlich bezahlt: mehrsprachige Leute, die Ansprechpartner für beide Seiten und eine Art „Integrationslotsen“ sind.

All das, verspricht Dahir, senke die Reparatur- und Anwaltskosten ebenso wie die Leerstände. Wer seine Nachbarn und Hausverwalter gut kennt, der passt besser auf. Wer seine Wohnung persönlich den Nachmietern übergibt, der wird schauen, dass sie in ordentlichem Zustand ist.

Gilt es normalerweise als No-Go, dass Mieter in Cash zahlen, so ist das bei Dahir möglich. „Im arabischen Raum ist es eine Form von Ehre, wenn man das Geld runterzählen kann“, weiß Dagmar Kotzmuth. Der Vorteil für Dahir: Die Leute kommen so öfter ins Büro und die Hausverwalter können Probleme im Haus gleich direkt besprechen.

Bleibt jemand die Miete schuldig, fliegt er nicht gleich, sondern die Hausverwaltung ruft an oder schaut beim Mieter vorbei. Je nachdem, warum nicht gezahlt wurde, einigt man sich auf Ratenzahlungen oder Dahir vermittelt an Einrichtungen, die Einmalhilfen vergeben, an geeignete NGOs oder in Notfallswohnungen. Oder der Hausverwalter sagt: „Das macht keinen Sinn, suchen wir lieber etwas Kleineres.“

Weil Probleme auf diesem Weg rasch geklärt werden, gebe es wenig Zahlungsausfall. „Mache ich das Ganze dagegen klassisch über den Anwalt“, erklärt Georg Kotzmuth, „dauert es sechs bis acht Monate, bis die Räumungsklage durch ist.“ So lange gibt es keine Miete, dafür aber Anwaltskosten. „Es macht wirtschaftlich mehr Sinn, die Mieter ernst zu nehmen“, sagt der Hausverwalter.

All das ist sehr neu. Ähnliche Initiativen, die ohne Förderungen laufen, gibt es kaum; Dahir fühlt sich auch nirgends so recht zugehörig. „Für die Immobilienszene sind wir zu sozial“, sagt Dagmar Kotzmuth – „und für die Sozialszene sind wir die Haie“, ergänzt ihr Mann. Im Vorjahr erhielt Dahir jedoch den steirischen Trigos-Preis als Corporate-Social-Responsibility-(CSR-)Newcomer. Derzeit suchen die Kotzmuths Partner für ihre „sozioökonomische Methode“, auch in Wien, und möchten andere Hausverwaltungen beraten.

Das Besondere bei Dahir ist der unaufgeregte Pragmatismus. Als etwa Männer aus dem arabischen Raum immer nur mit Herrn Kotzmuth reden wollten, erklärte ihnen dieser: „Ich bin der Chef, aber meine Frau ist die Chefin. Wer mit ihr nicht spricht, spricht auch nicht mit mir.“ Damit war das Thema erledigt.

In anderen Fällen aber ist das Paar durchaus zu Kompromissen bereit. Als einmal mehrere Familien aus Nigeria und Uganda im Büro waren und es recht laut wurde, wurde es Dagmar Kotzmuth zu viel. Man einigte sich: Die Mieter schrauben ihre Lautstärke etwas runter – und die Kotzmuths ihr Toleranzlevel etwas hinauf.

 

Bericht: Gerlinde Pölsler

(c) Fotos: Dahir, J. J. Kucek

Nominierung "Grazer des Jahres 2018"

Dagmar und Georg Kotzmuth wurden für die Auszeichnung „Grazer des Jahres 2018“ in der Kategorie „Wirtschaft & Forschung“ nominiert. Bis 31.Dezember 2018 kann dafür täglich einmal abgestimmt werden.

HIER für Dahir abstimmen